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  • 长租公寓“爆雷”,房东和租户谁有权住在房子里?

    “长租公寓”模式因“无忧”而备受青睐。业主可以将闲置的房屋交给中介公司管理运营,每月租金会按时支付到业主账户。租客可以带包入住,除了租金低廉,甚至可以享受所谓的“第一个月免租金”。但如果中介平台在一端收取了租客的钱,但未能按时足额支付给业主,就消失了,租客与业主之间的冲突也难以避免。

    总行杨光记者

    那么,中介违约,租客和业主该如何维权呢?有哪些措施可以提前防止「爆炸」?

    近日,深圳市住建局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,要求物业不要停水断电赶走蛋壳房客。

    虽然11月16日发布的蛋壳公寓官方微博“我们没有破产,也不会跑路”。

    事实上,自今年11月以来,一些地方已经出台了若干文件,处理长租公寓“打雷”和“逃跑”的问题

    租户的合法权益受法律保护

    这几天很多地方蛋壳公寓的租客都在微博、微信、论坛贴吧上讲述了自己的经历。有的说出差回来发现租的房子门锁换了。房东说没有收到房租,要求房客马上搬走;有人说他们被水和电拦住了,不能正常生活,只能搬走;有人说不知道蛋壳公寓在哪里工作,线上解决被耽误了;还有人担心自己签了一年多的“租房贷款”,因为即使被房东赶出去了,还是要还贷给贷款人微众银行,否则信用信息会受到影响。

    房客:我们这里停水了,因为蛋壳没交水电费和物业费。钱给了蛋壳,蛋壳没给。如果原房东开走了,我们只能搬走,因为找不到他们(蛋壳),也不知道蛋壳公司在哪里,管家已经走了。

    11月25日,深圳市住建局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,明确与蛋壳公寓签订租赁合同且仍在租赁期内且已足额缴纳租金的租户,不得以水、电、气等方式驱赶,以激化矛盾,并引导各方通过法律途径解决。

    中国:人民大学商法研究所所长刘俊海,教授桥是桥,路是路。所以要解决房东、租客、平台三方的法律纠纷,还是要用法律思维和法治。法律是有温度的。对于已与长租公寓平台签订有效合法租赁合同并按期支付租金的租户,租户不知道平台未支付欠房东的租金。那么承租人的权利必须受到法律的严格保护。

    原则上,房东不允许赶走房客

    专家指出,在租赁期内足额支付租金的承租人没有过错,房东应与承租人协商如何减少损失。如果租客被迫驾车离开并引起诉讼,他将面临更多的赔偿,如退还租客的租金、代理费、支付临时租赁费和损失的时间。

    刘俊海:如果房东直接和租客建立租赁合同,平台起到中介的作用,房东不能无故赶走租客。如果房东把房子给了平台,平台会直接和租客签订租赁合同,原则上房东不能赶走租客。

    楼主可以依法起诉平台

    不可否认,在这种三角法律关系中,房子的主人同时也是房东和受害者。房子交给平台运营,租金无法如期收到。不能换租客吗?自己家不能当家作主吗?专家强调,房东应该起诉平台,而不是与同样是受害者的房客发生冲突。

    刘俊海:如果平台违约,房东作为受害方和非守约方,有权依据合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任,包括违约责任,并有权要求尽可能多的损失。此外,如果一些平台企业破产,甚至会达到破产清算的阶段。那么地主依法享有的权利也可以受到法律的保护。他们有权依照破产法的规定申报债权,并从破产财产中折价领取赔偿金。

    刘俊海认为,蛋壳公寓和长租的其他公寓应该面对问题,积极履行自己的法律义务。

    刘俊海:从目前的情况来看,该平台表示,它没有宣布破产,也没有要求进入破产程序,甚至其总部也处于良好状态。那么平台企业就应该100%接受房东和租金双方的权利,应该承担违约责任的人就应该勇于及时履行合同义务。只有这样,他们才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则,市场有眼,法律有牙。

    加强监管,防范长租公寓“玩”金融

    自2018年以来,长租的一些公寓运营商以高于市场价格30%至40%的价格囤积公寓,然后以低价出租。他们之所以敢这么做,是因为大城市的房租默认每年都会上涨5%到10%。现实是,一方面近两年房屋租赁市场价格企稳略有下降,另一方面“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。北京大学房地产法律研究中心主任楼建波,分析说,“借鸡生蛋”必然会增加经营的风险水平,从政策层面应该要求企业拥有一定比例的自有资本。

    楼建波:从逻辑上讲,现在发生的事情迟早会发生,很多支撑系统都跟不上,这肯定是不可能的。如今,长租许多公寓企业不使用自有资本,而是借钱或借钱来筹集资金。因为你是在经营别人的房子,所以你要有与其经营规模相称的资本储备。

    今年9月7日,住建部在《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见。提到要加强对房租、押金使用等经营状况的监管。租金征收管理中“AG低、收益长、支付短”的企业将被列入业务例外名单。在实践中,一些地方要求将长租的公寓租金存入监管账户。这些探索有望解决长租企业利用各种“金融游戏”骗取租金和“跑路”的问题。

    华东政法大学教授毛玲玲,在接受媒体采访时说:现在这种“类似金融”的行为实际上是以合同、经营、投资的名义从事金融活动,缺乏监管。由于金融活动风险巨大,因此有必要采取相应的风险控制措施。

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