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  • 贝壳多地中介费涨至3%:真缺钱还是垄断定价?

      文/刘珊珊  

      来源:极点商业评论(ID:jdsy2020)

      贝壳已在重庆、郑州、上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3% 的中介服务费。对一个 900 多亿美元市值的纽交所上市企业来说,全线提高中介费原因,是割用户韭菜,还是提高服务后的物有所值?

      “2% 已经够高了,还要再涨?又不是只有一家中介平台。”

      近日,在重庆本地一论坛,众多网友围绕一则贝壳找房的消息议论纷纷,成了论坛最热门话题之一。

      相关消息显示,自 2 月 18 日起,重庆贝壳服务平台,重庆链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%,买方2%(之前是卖方0%,买方2%)。因此 2 月 18 日起,房屋买卖在贝壳平台交易会收取卖方1% 的服务费。

      这意味着,比如一套 200 万元成交的二手房,此前重庆链家的费率是2%,中介费也就是 4 万元。费率上调后,同一套 200 万元成交的房子,中介费上涨到 6 万元。

      “表面看购房者费用没有变化,但从商业角度来看,费用一定会转移到消费者身上,加上贷款服务费、过户服务费等乱七八糟的费用,对买方来说将增加不小的购房压力。”一位地产行业观察人士说,贝壳找房平台旗下有链家、德佑、中环、恩居、21 世纪不动产等中介机构。并且,其他中介平台也可能跟随贝壳涨价脚步,影响范围肯定不会小。

      进入 2021 年,贝壳的二手交易中介费已经在两个重要城市涨价。2020 年 12 月底,郑州贝壳系所有门店宣布:2021 年 1 月起将上调郑州地区中介收费标准至3%,引发关注。

      更早之前,贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3% 的中介服务费。那么,对于一个 900 多亿美元市值的纽交所上市企业来说,全线提高中介费原因,是割用户韭菜,还是提高服务后的物有所值?

      01

      3% 中介费是否合理?

      “买方2%,卖方1%,一共3% 的中介费已经开始在重庆正式实施。不过,没有贷款服务费了。”2 月 23 日,多位链家中介人员确认表示。

      据悉,贷款服务费为贷款金额的 1.5%,总体而言中介费将超过2%。另外,若是买方全款购买,那么中介费仍是3%。

      “这也不叫涨,重庆只是顺势跟随全国步伐而已,此前一直没有收卖方费用。”上述链家中介人员表示,除了3% 的中介费,还有贝壳平台统一的权证代办费用,其费用为 4000 元。

      因此,链家中介费涨价消息一出,成为不少网民关注焦点,“又做不到独家房源”、“吃相难看,必须跳单”、“意思是喊卖家涨1%”、“链家服务还是可以,但是3% 的佣金,怕是太多”……几乎是一边倒对贝壳的质疑。

      截至目前,贝壳官方对中介费上涨一直未有公开说明。

      2019 年 1 月的一次采访中,链接董事长左晖为中介行业叫屈时说:中国的中介费普遍费率大概在 2.5% 左右,在全世界看来,也不算高。美国是6%,日本是6%,(中国)台湾是5%,南非是8%,(中国)香港虽然是2%,但是还有1% 的预支的费用。

      “这个行业如果想有一些高素养的人去服务的话,大概需要经纪人收入是城市人收入的 1.2 倍。”左晖说。

      言下之意,目前国内房产中介的中介费太低了。

      左晖此番话的大背景是,2018 年 11 月,二手房成交低迷,链家上海逆势高调宣布上调中介费至3%。

      一套房子动辄几百万的上海、北京、深圳,需付给链家的中介费为十几万甚至几十万。因此一度引发舆论风波,随后各家中介纷纷跟风上调中介费。

      彼时,上海链家把此次上调中介费称为一种竞争策略,其在《关于上海链家调整佣金收费标准的说明》中解释,“这是上海链家的企业行为,是市场行为,也是一种竞争策略。相比其他商品交易流程,二手房交易流程复杂、周期长、风险大。长期以来,房产经纪行业的整体服务品质远远落后于上海的城市品质,交易乱象频生、交易安全得不到保障,无法满足上海市民的要求。”

      值得一提的是,房地产经纪收费,目前没有国家统一标准——2014 年,在“关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知”发布后,都是由企业自行定价。

      也就是在左晖接受采访之后,贝壳开始加快调整全国众多城市中介费标准进程,众多城市由房屋成交总价的2% 上调至3%。得益于此,贝壳 2019 年 GMV 成交额增长接近翻一倍,超过 2 万亿规模,贝壳也据此在当年实现盈利。

      不过,相比其他中介一般只要2%,贝壳系高佣金在行业里备受争议。

      有业内人士就表示,本质上,链家独家模式是双边代理,意味着中介不代表买卖双方中的任何一方,也不为任何一方创造价值,唯一目标就是撮合交易,赚取佣金。

      以至于 2017 年的某个论坛上,一位清华大学教授对链家网 CEO 彭永东当面指责:“你们的模式就是两头骗,骗完房东骗购房者。”

      2017 年,有关部门召集北京龙头经纪公司大佬,开了一个闭门会,明确表示北京二手房中介费过高的问题,链家自然也在列。

      “最重要的是,贝壳跟别的中介平台,其服务感受不到什么区别。”一位网友就表示,提升中介费后,如果能够提升服务质量,也还算说得过去,但服务、风险管理并未见得有多好。

      此前,有媒体表示,据贝壳内部人士了透露,贝壳系郑州地区上调中介费的原由,并没有表明提升整体品质一说。

      “好的收入,是支撑好服务、好经纪人的重要组成部分。”有房地产资深观察人士就明确表示,如果经纪人找房匹配、带看等环节价值被外界忽略不计,只以最后结果来确认所有收益,那么这明显不符合市场规律。

      但是,从现在中介行业来看,很多时候包括贝壳系也仅仅是帮忙匹配了一套房子,后续服务体验并不好。服务品质、服务水平都有待提升情况下,动辄几万甚至几十万的中介费,那么就有“割韭菜”嫌疑。

      如此一来,虽然最终实际收佣不一定每笔都能达到3%,但肯定会高于2%,让买卖双方产生更大抵触,也就在情理之中。

      “实际上,基本上都是由买方承担3% 的中介费,只有在市场情况不太好、急于出手情况下,卖方才会愿意承担一部分中介费。”有房地产中介人士说。

      02

      现金流近 600 亿,但还很缺钱

      目前,虽然贝壳中介费已在众多城市涨价,但引起广泛关注的几个城市,都是贝壳核心城市。

      有消息表示,贝壳在全国做得最好的区域有 3 个,分别是郑州、成都、重庆。相关数据显示,贝壳系目前在郑州有中介门店 1500 家,经纪人 13000 人,排名全国第一。上海则占据了 2019 年整个市场的 20%。

      各地涨价原因,部分人认为是链家资金出现了问题,否则不会轻易拿核心城市“开刀”——特别是郑州,贝壳找房的推出,正是得益于郑州模式成功后的背书。

      去年上市之前,按照平台 GTV(总交易额),贝壳房屋交易额虽然达 2.1 万亿元,在全国经纪机构完成交易额占比达 20.3%,成为继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台,但贝壳的确一直很缺钱。

      相关数据显示,2017 年到 2019 年亏损额分别为,5.38 亿元、4.28 亿元、21.80 亿元。2020 年 Q1 更是单季度产生了 12.31 亿的亏损。

      其中重要原因,是因为贝壳付给代理商、经纪人的佣金成本越来越高。2018 年成本为 218 亿元,2019 年成本剧增到 347 亿元,占了大半营收。

      因此,在上市前,贝壳在招股书中承认,短期内无法实现盈利,预计将来会继续产生大量成本和支出,甚或根本无法盈利。

      其实,对大公司来说,不盈利很是常见,亚马逊、京东、拼多多等很长时间也不盈利,有现金流支撑就行。

      对贝壳而言,现金流曾是很大的难题,但在上市之后,得到了明显改善。

      去年 8 月,贝壳顶着无数光环登陆美股,按照 20 美元/ADS 的发行价,贝壳上市短短 3 个月内,股价累计上涨 196.75%,最高价高达 79 美元。

      从现金流来看,贝壳可谓粮草储备丰厚。贝壳 2020 年 Q3 财报显示,其现金储备高达 592 亿元,相对于上市时增加了 273 亿元,可谓是粮草充足。从财报上来看,账面现金就有 380 亿人民币,再加上短期投资,现金等价物大概有 600 亿元。

      但贝壳仍没有摆脱关键问题,为加速占领市场,实行亏损烧钱以换取规模的战略,带来的净利润大幅下滑。2020 年 Q3 财报显示,贝壳净营收为人民币 205 亿元,同比增长 70.9%,但净利润为人民币 7500 万元,同比下降 80%。

      截至 2020 年 9 月底,贝壳平台链接的门店数量超过 4.4 万家,平台经纪人同比增长 50.7%。经纪人数量增加导致平台佣金成本大幅增加。仅仅是 2020 年 Q3 季度,公司内部佣金和薪酬成本为 66 亿元,同比增长了 36.2%,向代理商和其他渠道拆分的成本支出,则从 2019 年的 32 亿元增加至 77 亿元。

      03

      佣金收入占大头,被频频质疑垄断

      与此同时,百度、阿里、京东、字节跳动、小米等互联网大厂在 2020 年强势进入房地产经纪行业——其中最强势的是阿里,其和易居联合推出“天猫好房”平台时,甚至喊出了“至少在未来的 3 年内不赚钱,所有收入 100% 补贴购房者”的口号。

      面对来势汹汹的对手,贝壳必然要储备大量的现金,以应对日益激烈的市场竞争。所以从这个角度来说,贝壳又的确真缺钱。

      因此,在上市 3 个月后,贝壳就开始了新一轮融资。去年 11 月 25 日,贝壳宣布完成增发 3540 万股 ADS,定价为 58 美元/ADS 融资 21 亿美元。定增披露后,贝壳股价开始长时间在 58 美元- 72 美元之间徘徊,直到最近才有所上涨,可见市场还是对这笔定增有很大疑问。

      此外,从去年的三道红线政策,到今年全国各地出台的房地产调控政策更是累计高达 60 余次,其中包括国际著名高房价城市——深圳的限价政策。种种政策,都显示了房住不炒的决心,短期内政策是不可能放松了。

      有房地产业内人士指出,房地产市场的种种变化,比如说北京、深圳、上海等房价过热地区的限价,会较大概率给贝壳短期业绩带来冲击。

      今年 1 月,链家、贝壳等平台的北京区域,已经不再显示每天交易量及每个小区历史成交价格。

      2 月 22 日,有东莞房地产自媒体报道称,在 2 月 8 日,在深圳住建局连发三文,出台二手房成交指导价后,贝壳和链家 APP 上的深圳二手房价格一栏,全面显示为“暂无数据”,房源全面下架。此后,超过 6 万的东莞二手房,也基本上从贝壳消失。

      另外,由于贝壳系的市占率,作为中介行业的龙头企业,贝壳频频被外界、同行质疑为占有垄断地位——它所拥有的巨大能力,足以控制市场话语权和定价权,构建厚厚信息壁垒,让买卖双方陷入被动。

      我爱我家集团董事长谢勇在接受媒体采访时就曾直接表示:“那种既做线上、又做线下的平台,既做裁判员又做运动员,这在商业伦理和操作逻辑上是我们不太能接受的。”

      对贝壳而言,争议的不仅是中介费。有媒体报道称:贝壳找房要求武汉加盟门店签订协议,针对新房成交房源统一向贝壳支付分销服务费的 30% 作为信息技术服务费,并称保有拿走 50% 分销服务费的权利。

      加盟商、经纪人的压力,显而易见是向末端消费者传递。

      实际上,从年度数据来看,佣金收入一直是贝壳存量房交易服务收入中最主要的来源,2018 年和 2019 年,佣金收入分别占存量房收入的 99% 和 94%。由此带来的二手房佣金收入,2019 年在贝壳总收入占比高达 53.39%。

      其中,链家又是绝对主力军,2019 年由链家品牌带来的佣金收入达到存量房佣金总收入的 95%,平均佣金率为 2.56%。而第三方经纪平台佣金率只有 0.26%,第三方平台 GTV 创收相对较低。

      随着低佣金率外部资源不断接入,以及自 2020 年以来,贝壳新房业务的服务费(销售佣金),在贝壳的总营收中占比越来越重,二手房佣金占比只会越来越低。但面对当下政策和竞争环境,二手房交易显然仍是一大营收支柱——那么,以链家为首的贝壳系涨价,是真缺钱?还是巨头割韭菜?

      无论如何,贝壳中介费涨价的故事,都已经开始在全国上演——对消费者而言,或许唯有期望,当中介费上涨已成既定事实,贝壳宣称拥有数亿线上消费者的“数据与技术驱动”的线上运营网络,能真正地为消费者提供丰富的房产信息,帮助消费者作出更精准的消费决策。

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